2026.06.19
【住宅ローン】住宅ローン減税、2026年改正でどうなった？
「そろそろマイホームが欲しいけれど、物価も金利も上がっているし、お金のことが心配……」 そんなふうに感じている方は多いのではないでしょうか。住宅購入は人生で一番大きな買い物であり、ローンや補助金など、聞き慣れない言葉が多くて混乱してしまうのも無理はありません。そんな家づくりの負担を減らすための、代表的な支援制度が『住宅ローン減税（住宅ローン控除）』です。これは簡単に言うと、住宅ローンを使って家を買うと、支払った税金の一部が戻ってくるという、家計にとても嬉しい制度です。実は、この制度はもともと終了する予定でしたが、最新の『令和8年度税制改正』によって、期間の延長と内容の一部変更が決定しました。 「自分たちはいくら戻ってくるの？」「いつまでに建てれば対象になる？」といった疑問を解決するために、まずは最新の基本ルールから一緒に見ていきましょう。 目次住宅ローン減税の基本【2026年改正】何が変わった？ポイントを整理子育て世帯や若者夫婦世帯への優遇新築住宅を検討するなら「今」確認したいことまとめ 1. 住宅ローン減税の基本住宅ローン減税は『払った税金が戻る制度』住宅ローン減税とは、家を建てたり買ったりした後の生活を応援するための制度で、まとめると以下のような仕組みになっています。 【どんな人が使える？】住宅ローンを利用して、自分で住むための家を購入した方が対象です。【いくら戻る？】その年の年末時点でのローンの残り（ローン残高）の0.7%が、所得税や住民税から差し引かれます。【いつまで続く？】新築住宅の場合、最大13年間にわたってこの減税を受けられます。 例えば、年末のローン残高が3,500万円ある場合、3,500万円 × 0.7% ＝ 年間で最大約24.5万円が戻ってくるイメージです。 ※実際の還付額は、ご自身が支払っている税金の額などによって変わります。例えば、その年に納めている所得税と住民税の合計が20万円だった場合、実際に控除される金額は20万円までとなります。つまり、「住宅ローン残高×0.7％」はあくまで控除可能額の上限であり、実際に戻ってくる金額は納税額によって異なります。 この制度を利用するには、年間の合計所得が2,000万円以下であることなどの条件がありますが、多くの共働き世帯や子育て世帯にとって、非常に大きな助けとなる制度です。 2. 【2026年改正】何が変わった？ポイントを整理令和8年度の税制改正によって、住宅ローン減税は、より長く、より高性能な住宅を応援する仕組みへと進化しました。大きな変更点は以下の3つです。 2-1. 制度の期間が5年間延長されましたこれまで住宅ローン減税は、入居時期によって期限が設けられていましたが、今回の改正で適用期限が5年間延長されることになりました。具体的には、令和8年（2026年）1月1日から令和12年（2030年）12月31日までに入居した場合でも、住宅ローン減税を受けられるようになります。「今の家賃を払い続けるのはもったいないけれど、急いで失敗したくない……」と考えていた方も、この延長によってじっくりと理想の住まいを検討できる期間が増えたといえます。 2-2. 省エネ性能がこれまで以上に重要になります今回の改正では、カーボンニュートラル（脱炭素社会）の実現に向け、住まいの省エネ性能がさらに重視されるようになりました。これから家を建てるなら、以下の性能基準を知っておくことが大切です。【長期優良住宅】国が定めた基準をクリアし、長く安心して住み続けられる工夫がされた高品質な住宅です。【ZEH（ゼッチ）水準住宅】断熱性能を大幅に高め、使うエネルギーを抑えることで、環境にも家計にも優しい住まいのことです。これまでは省エネなら少しおトクという程度でしたが、今後はこれらの高い基準を満たしているかどうかが、減税を最大限に活用するためのカギとなります。 2-3. 省エネ性能が低い住宅は対象外になる可能性も家づくりを検討中の方に一番注意していただきたいのが、性能が低い住宅に対するルールの厳格化です。具体的には、令和10年（2028年）以降に建築確認を受ける『省エネ基準適合住宅』については、住宅ローン減税の対象外となることが決まりました。『省エネ基準適合住宅』とは、現時点での標準的な省エネ基準を満たしている住宅ですが、将来的にはそれ以上の性能（ZEH水準など）が求められるようになります。せっかくマイホームを建てるなら、将来にわたって資産価値を保ち、減税もしっかり受けられるよう、あらかじめ高い省エネ性能を備えた住宅を選んでおくことが安心につながります。 2-4.住宅性能ごとの違い住宅ローン減税には、受けられる減税額の最大値を決める「ローン残高の何円までを計算の対象にするか」という上限（借入限度額）が決まっています。例えば、上限が3,000万円の場合、4,000万円のローンを組んでも3,000万円分までしか減税の対象になりません。この借入限度額は、住まいの省エネ性能が高いほど高く設定されています。 （注1）令和９年12月31日以前に建築確認を受けた場合又は令和10年６月30日以前に建築された場合に限り、借入限度額は2,000万円、控除期間は10年とする。（注2） 開発・建築行為に規制が講じられている、土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、浸水被害防止区域、災害危険区域（都市再生法に基づく勧告に従わないものとして公表の対象となった区域のみ）。 【高性能な住宅】これからの家づくりの中心となる、最も優遇されるグループです。【対象となる住宅】「認定長期優良住宅」、「認定低炭素住宅」、「ZEH水準省エネ住宅」【借入限度額】他の区分に比べて最も高く設定されており、環境に配慮した高品質な家ほど、戻ってくる税金の最大額が多くなります。【子育て世帯の優遇】令和8年以降に入居する場合、「子育て世帯」や「若者夫婦世帯」には、この借入限度額をさらに上乗せする措置がとられます。詳しくは次の項目(3.子育て世帯や若者夫婦世帯への優遇)でご説明します。 【標準的な省エネ住宅】現在の一般的な基準を満たしている住宅ですが、今後の扱いに注意が必要です。【対象となる住宅】「省エネ基準適合住宅」【借入限度額】上記の高性能住宅（長期優良住宅やZEH）よりは低く設定されます。【法改正による変更点】令和10年（2028年）以降に建築確認を受けるものは、住宅ローン減税の対象外となることが決定しました。つまり、数年後には「この性能では減税が受けられない」というルールに変わります。 【その他の住宅】上記の省エネ基準を満たさない「その他の住宅（省エネ基準を満たさない家）」については、原則として借入限度額は2,000万円が上限となりますが、これは2023年までに建築確認を受けているなどの条件が必要です。また、2024年以降に建築確認を受けた「その他の住宅（省エネ基準を満たさない家）」は、原則として住宅ローン減税を一切受けられません。 2-5.なぜ「性能」が重要なのか住宅ローン減税の仕組みは、単に家を買えば一律で戻ってくるものではなく、地球に優しい高性能な家ほど、たくさん税金を戻して応援するという方針になっています。特に令和8年（2026年）以降は、子育て世帯への借入限度額の上乗せが強化される一方で、性能が低い家は減税が受けられなくなるなど、格差がより鮮明になります。そのため、家づくりの初期段階で、その物件がどの性能区分に該当するのかを確認することが非常に重要です。 3.子育て世帯や若者夫婦世帯への優遇子育て世帯や若者夫婦世帯は、現在の住宅市場において最も手厚い支援を受けられる対象となっています。具体的には、住宅ローン減税と、補助金（みらいエコ住宅2026事業）の2つの大きな柱があります。 3-1. 対象となる「世帯」の定義【子育て世帯】住宅ローン減税と、補助金(みらいエコ住宅2026事業)で定義が異なるので注意しましょう。住宅ローン減税対象の子育て世帯：19歳未満の子どもがいる世帯。補助金対象の子育て世帯：18歳未満の子どもがいる世帯。【若者夫婦世帯】夫婦のいずれかが39歳以下の世帯。 ※年齢はいずれも申請時点などの基準があります。 3-2. 住宅ローン減税での優遇（借入限度額の上乗せ）住宅ローン減税は、住まいの性能が高いほどローン残高の何円までを減税対象にするかという上限（借入限度額）が高くなります。令和8年度の改正では、子育て・若者世帯に対して、この上限額をさらに引き上げる上乗せ措置が講じられます。【メリット】戻ってくる金額の“最大値が増える上記の表にもあるように「認定長期優良住宅」、「認定低炭素住宅」であれば上限500万円上乗せ、「ZEH水準省エネ住宅」であれば上限が1000万円上乗せされます。一般世帯よりも高い上限額（枠）が設定されることで、結果として戻ってくる税金の最大総額が多くなります。【条件】ZEH水準以上の省エネ性能が必要この上乗せ優遇を受けるためには、ZEH水準以上の高い省エネ性能を持つ住宅であることが基本条件です。これからの家づくりでは、子育てのしやすさだけでなく家の性能が、減税額を左右する大きなポイントになります。 3-3. 補助金『みらいエコ住宅2026事業』住宅ローン減税とは別に、国から直接現金でサポートを受けられるのが、最新の補助金制度『みらいエコ住宅2026事業』です。子育て・若者世帯が新築住宅を購入する場合、建物の性能に応じて以下の金額が補助されます。長期優良住宅：75万円／戸 ZEH水準住宅：35万円／戸 ※古い家を壊して建て替える場合は、さらに金額が加算（最大95万円）される仕組みもあります。みらいエコ住宅2026事業についてはこちらの記事も参考にしてください【2026年最新｜みらいエコ住宅2026事業】住宅補助金で、住まいをおトクに省エネ化！ このように、税金の還付（ローン減税）と直接の給付（補助金）の両面から、子育て世帯の住まいづくりが強力にバックアップされています。 3-4. なぜ「今」これらの世帯が優遇されているのか背景には、物価高や住宅価格の上昇がある中で、これからを担う若い世代が、光熱費の負担が少なく快適に暮らせる良質な住宅を確保しやすくするという国の狙いがあります。特に、令和10年（2028年）以降は省エネ基準を満たさない住宅が減税対象から外れるなどルールが厳しくなるため、若いうちに高性能な家を建てることが、将来の家計を守る上でも非常に有利な状況になっています。 4. 新築住宅を検討するなら「今」確認したいこと家づくり前に確認しておきたい3つのポイント制度の内容がわかったところで、具体的にどのような点に気をつけて家探しを進めればよいのでしょうか。後悔しないために、以下の3つのポイントを必ずチェックしましょう。 ① その家は「どの省エネ基準」をクリアしているかこれからの住宅ローン減税では、住宅の省エネ性能によって借りられる上限額や減税期間が大きく変わります。【長期優良住宅】長く住み続けられる工夫がされ、税制面で最も優遇される住宅です。【ZEH水準住宅】断熱性能が高く、光熱費を抑えられる地球に優しい住宅です。【省エネ基準適合住宅】現在の標準的な基準ですが、令和10年以降に建築確認を受ける場合は減税の対象外となるため、将来の資産価値も踏まえて検討が必要です。 ② 「入居時期」と「法改正」のタイミング住宅ローン減税は契約日ではなく入居した日の制度が適用されます。令和8年からの延長により、令和12年末までの入居が対象となりましたが、令和10年を境にルールが厳しくなる項目（災害レッドゾーンでの新築除外など）もあるため、スケジュールには余裕を持ちましょう。 ③ 「借りられる額」ではなく「返せる額」で考える減税額を増やそうとして無理な借入をするのは禁物です。住宅購入には、物件代金以外にも登記費用や保険料などの「諸費用（目安は物件価格の5〜10％）」がかかります。 減税で戻ってくるお金も考慮しつつ、家計に無理のない返済計画を立てることが大切です。 5. まとめ令和8年の住宅ローン減税は「省エネ住宅」がカギ今回の改正ポイントを振り返ると、以下の4点が重要です。制度は令和12年末まで延長されたので、じっくり検討できる。省エネ性能が高い家ほど、戻ってくる税金が多くなる。子育て世帯・若者夫婦世帯には、借入限度額の上乗せなどの優遇がある。令和10年以降、性能の低い家や災害リスクの高い場所での新築は対象外になる可能性がある。 「自分たちの場合はどうなるの？」といった疑問は、ぜひお早めにご相談ください。ワウハウスの分譲住宅は、すべて「断熱等級5」以上を取得しており、住宅ローン減税の対象となる安心の性能を備えています。 また、補助金（みらいエコ住宅2026事業など）と組み合わせたおトクな資金計画もご提案可能です。最新の制度を賢く使って、理想のマイホームを実現しましょう！ 各エリアでの住宅ローン減税申請方法も随時公開していきますので、チェックしてみてください。広島県で3,500万円の家を買ったら住宅ローン減税でいくら戻る？岡山県で3,500万円の家を買ったら住宅ローン減税でいくら戻る？姫路市で3,500万円の家を買ったら住宅ローン減税でいくら戻る？ ※住宅ローン減税には所得要件や住宅性能要件などの適用条件があります。最新の制度内容については国税庁のホームページもあわせてご確認ください。国税庁のホームページ
